La fixation du loyer de renouvellement en bail commercial

Comment fixer le loyer de renouvellement d’un bail commercial ?

Le renouvellement d’un bail commercial est rarement l’occasion d’une simple reconduction à l’identique. C’est aussi, souvent, une renégociation du loyer. Mais cette renégociation n’est pas libre : elle obéit à un cadre légal précis, organisé autour du concept de valeur locative, d’un mécanisme de plafonnement et d’un jeu de causes de déplafonnement. Comprendre ces règles est indispensable pour tout bailleur ou preneur qui aborde cette étape stratégique.

1. La valeur locative : le référentiel légal

Le principe est posé à l’article L.145-33 du Code de commerce : le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative est déterminée d’après cinq éléments que le texte énumère de façon exhaustive.

Les cinq éléments légaux de la valeur locative :

Pour les prix pratiqués dans le voisinage, les textes réglementaires précisent que la comparaison doit porter sur des locaux équivalents au regard de l’ensemble des éléments pertinents. En pratique, cette recherche de termes de comparaison constitue l’une des missions principales de l’expert judiciaire désigné par le juge des loyers commerciaux.

2. Le mécanisme de plafonnement

Si la valeur locative est le référentiel théorique, le droit positif y apporte une correction protectrice pour le preneur : le plafonnement. En principe, le loyer de renouvellement ne peut pas excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis le précédent loyer contractuellement fixé.

La loi Pinel du 18 juin 2014 a renforcé ce dispositif en ajoutant un mécanisme de lissage : lorsque le loyer se trouve fixé à la valeur locative déplafonnée, la hausse qui en résulte ne peut excéder 10 % du loyer de l’année précédente.

3. Le déplafonnement : quand la valeur locative s’applique pleinement

Le plafonnement n’est pas absolu. Plusieurs causes permettent de le faire tomber et d’amener le loyer à la valeur locative réelle, à la hausse comme à la baisse.

A. La modification notable des éléments de la valeur locative

Lorsqu’un ou plusieurs des éléments légaux de la valeur locative (caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité) ont subi une modification notable depuis la précédente fixation du loyer, le déplafonnement peut être demandé. La jurisprudence est constante : la modification doit être réelle et significative, et sa preuve incombe entièrement à la partie qui l’invoque.

B. La durée du bail supérieure à neuf ans

Si la durée du bail expiré est supérieure à neuf ans, le loyer de renouvellement est fixé à la valeur locative sans plafonnement. Cette durée peut résulter d’une clause contractuelle ou, comme la jurisprudence l’a précisé, de la seule tacite prolongation du bail.

4. L’impact des obligations des parties sur la valeur locative

Le troisième élément légal, à savoir les obligations respectives des parties, est souvent sous-estimé lors de la fixation du loyer de renouvellement. Il fait pourtant l’objet d’une jurisprudence nourrie.

A. La taxe foncière transférée au preneur

Il est fréquent en pratique que le bail commercial mette la taxe foncière à la charge du locataire, alors qu’elle incombe légalement au bailleur. Cette clause a des conséquences directes sur la valeur locative.

Dans un arrêt du 8 février 2024, la Cour de cassation a rappelé avec netteté ce principe : les obligations normalement à la charge du bailleur et transférées contractuellement au preneur constituent un facteur de diminution de la valeur locative. La Cour a en particulier rejeté l’argument selon lequel cette pratique serait tellement répandue dans certains secteurs qu’elle ne pourrait plus être analysée comme un avantage anormal pour le bailleur.

Cette solution a été réaffirmée en 2026 dans le cadre de la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire, confirmant son caractère de principe général.

B. Les autres charges et travaux transférés

Le même raisonnement s’applique à toute obligation normalement à la charge du bailleur qui aurait été contractuellement déléguée au preneur : grosses réparations (art. 606 C. civ.), travaux de mise aux normes, charges de copropriété relevant du bailleur… Chaque transfert peut justifier un abattement proportionné sur la valeur locative.

À l’inverse, certaines obligations imposées au locataire au-delà de la loi et des usages peuvent également influencer le calcul — mais dans le sens d’une réduction de valeur, dès lors qu’elles alourdissent significativement sa charge d’exploitation.

5. Le cas particulier des locaux monovalents : le renvoi aux usages professionnels

Pour certains locaux construits et aménagés pour un usage unique — hôtels, cinémas, cliniques, stations-service — les cinq critères légaux se révèlent inadaptés : ils présupposent un marché locatif de référence qui n’existe pas pour ces catégories d’immeubles.

Le législateur en a tiré les conséquences : l’article R.145-10 du Code de commerce prévoit que la valeur locative de ces locaux dits « monovalents » est déterminée par référence aux usages observés dans la branche d’activité considérée. C’est ce texte qui fonde l’application de la méthode hôtelière pour les établissements d’hébergement — méthode spécifique qui fera l’objet des articles suivants de cette série.

6. Le rôle du Juge des Loyers Commerciaux et de l’expert judiciaire

En l’absence d’accord amiable, les parties peuvent saisir la Commission Départementale de Conciliation, dont l’avis est consultatif. À défaut de conciliation, le litige est porté devant le Juge des Loyers Commerciaux (JLC), magistrat désigné au sein du Tribunal Judiciaire.

Le juge dispose du pouvoir de désigner un expert judiciaire, chargé de déterminer la valeur locative selon les règles applicables à la catégorie de locaux en cause. Dans le cadre d’un bail hôtelier, l’expert appliquera la méthode hôtelière, en tenant compte des spécificités de l’établissement, des données sectorielles et des clauses particulières du bail.

Le rapport d’expertise est éclairant mais non contraignant : le juge conserve son pouvoir souverain d’appréciation. Il peut s’écarter des conclusions de l’expert, notamment sur les correctifs à appliquer.

En résumé

À retenir pour les bailleurs : la tacite prolongation au-delà de douze ans ouvre un droit au déplafonnement intégral et immédiat depuis l’arrêt d’octobre 2025. C’est une opportunité de revalorisation significative du loyer, mais elle suppose d’avoir anticipé la date à laquelle ce seuil est atteint.

À retenir pour les preneurs : la tacite prolongation est un piège. Une mauvaise gestion des délais peut priver le locataire de la protection du lissage et l’exposer à une hausse de loyer immédiate et massive. Tout preneur en situation de tacite prolongation depuis plus de douze ans doit consulter sans délai.