Clause résolutoire bail commercial : commandement de payer et ce que change la loi du 26 mai 2026

Un commandement de payer vient d’être signifié. Le compte à rebours a commencé, et depuis le 28 mai 2026 il ne se joue plus seulement sur la dette.

La clause résolutoire d’un bail commercial permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail lorsque le preneur manque à l’une de ses obligations, le plus souvent le paiement du loyer et des charges. Elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. Le juge peut ensuite accorder des délais de paiement et suspendre la clause. C’est ce dernier point que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a durci : le preneur doit désormais prouver qu’il est capable de régler sa dette, et il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. La règle s’applique aux demandes de suspension introduites depuis le 28 mai 2026, quelle que soit la date de signature du bail.

Un locataire qui attend l’audience pour « négocier » arrive trop tard. Un bailleur dont le commandement est mal rédigé perd, lui, le bénéfice de la réforme.

1. Clause résolutoire du bail commercial : l’article L.145-41 depuis la loi du 26 mai 2026

A. Le texte en vigueur

Depuis le 28 mai 2026, l’article L.145-41 du Code de commerce compte cinq alinéas, dont le dernier se borne à étendre le texte aux îles Wallis et Futuna.¹ Le premier n’a pas bougé : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le deuxième permet au juge, saisi dans les formes de l’article 1343-5 du Code civil, de suspendre la clause en accordant des délais, tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La loi s’est contentée d’y remplacer « clauses de résiliation » par « clauses résolutoires ». Le changement de fond est au troisième alinéa, entièrement nouveau :

« L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. »

B. Ce que la réforme ne change pas

Le commandement lui-même. L’article 63 de la loi, qui réécrit l’article L.145-41, se limite au remplacement de mots et aux trois alinéas ajoutés ; le mot « commandement » n’y figure pas.² La seule mention exigée à peine de nullité reste donc le délai d’un mois.

Le nouveau verrou ne vise que la suspension « pour non-paiement des loyers ». Une sous-location interdite ou un défaut d’assurance restent sous le régime classique de l’article 1343-5. Pour les charges réclamées au même commandement, le texte se tait : un bailleur prudent les sépare des loyers dans son décompte, un preneur prudent paie les deux.

C. Application dans le temps : la date de la demande, pas celle du bail

Le quatrième alinéa de l’article L.145-41 règle la question : le texte « s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur » de la loi, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026 et en vigueur le lendemain. Ce qui compte est donc la date de la demande de délais, et non celle du bail.

Il ne faut pas confondre cette règle avec celle de l’article 62 de la même loi, qui plafonne les garanties exigées du preneur à un trimestre de loyer : ce plafond-là ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation.³ Rien de tel pour la clause résolutoire. Un bail de 2015, un commandement signifié en avril 2026, une demande de délais formée en juin 2026 : le double verrou s’applique.

2. Le commandement de payer visant la clause résolutoire

A. Un acte de commissaire de justice, et rien d’autre

Une lettre recommandée ne fait pas courir le délai. La Cour de cassation l’a jugé en 2017 : la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail commercial « ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire ».⁴

B. Ce que l’acte doit contenir

La loi n’impose, à peine de nullité, que la mention du délai d’un mois. Le reste relève de la pratique et de la jurisprudence, qui exige que le preneur sache exactement ce qu’on lui reproche. Un commandement solide comporte :

• la mention du délai d’un mois, sans approximation (trente jours ne suffisent pas) ;
• la reproduction de la clause résolutoire du bail, et en pratique celle de l’article L.145-41 ;
• un décompte détaillé : période, nature de chaque somme, paiements déjà reçus, loyers séparés des charges et accessoires ;
• l’indication que le bailleur entend se prévaloir de la clause à défaut de régularisation.

C. Les manquements que la clause peut viser

La clause peut sanctionner toute obligation que le bail stipule expressément (charges, assurance, destination, interdiction de sous-louer), à condition de viser ce manquement. Une fois le mois écoulé, le juge n’a pas à apprécier la gravité de l’infraction : il constate.⁵

Par ailleurs, la suspension n’est pas réservée aux impayés. L’alinéa 2 de l’article L.145-41 ne l’a jamais limitée à eux, et un arrêt publié du 6 février 2025 l’a rappelé : le juge peut suspendre les effets de la clause quel que soit le manquement reproché, y compris une obligation de faire.⁶ L’enjeu dépasse toujours la dette : si la résiliation est constatée, le preneur perd son droit au bail sans indemnité d’éviction, et avec lui une grande partie de la valeur de son fonds de commerce.

D. Les erreurs qui font tomber un commandement ou une clause

Le contentieux de la clause résolutoire se gagne souvent sur la forme. Voici les erreurs que nous rencontrons le plus, avec la décision qui les sanctionne :

Erreur	Conséquence
Mise en demeure par lettre recommandée au lieu d’un acte de commissaire de justice	Le délai ne court pas, la clause ne peut pas jouer.4
Délai d’un mois absent du commandement	Nullité du commandement (article L.145-41, alinéa 1).
Clause du bail prévoyant « trente jours » au lieu d’un mois	La Cour de cassation refuse l’équivalence : la clause fait échec à l’article L.145-41.7
Clause prévoyant quinze jours	Clause réputée non écrite en son entier, et pas seulement pour le délai.8
Commandement imprécis, qui mélange les postes sans les ventiler	Annulation lorsque l’imprécision empêche le preneur de mesurer ce qu’on exige de lui.9
Clause mise en œuvre de mauvaise foi	Le juge doit rechercher la bonne foi du bailleur lorsque le preneur la conteste.10

Avec les arrêts du 6 novembre 2025, un délai de quinze jours ne se corrige pas en lisant « un mois » : toute la clause disparaît, et le bailleur doit demander une résiliation judiciaire en prouvant un manquement grave. Les baux antérieurs à 2014 méritent une relecture avant tout commandement, et le renouvellement du bail commercial est le bon moment pour la corriger. C’est l’un des premiers points que nous vérifions lorsqu’un bailleur nous confie un dossier d’avocat en bail commercial.

3. Le calendrier concret, du commandement à la décision

Exemple : commandement signifié le lundi 5 octobre 2026, délai compté de date à date. Les durées d’audiencement sont des ordres de grandeur.

Étape	Date (exemple)	Ce qui se joue
J0 : signification du commandement	5 octobre 2026	Le mois commence. Le preneur doit reprendre le loyer courant dès maintenant, sans attendre l’assignation.
J+1 mois : expiration du délai	5 novembre 2026 à minuit	Dernier jour pour payer. Un paiement intégral ce jour-là arrête la clause ; un paiement partiel ne l’arrête pas.
Acquisition de la clause	6 novembre 2026	À défaut de paiement intégral dans le délai, la clause est acquise.
Notification aux créanciers inscrits	Avec l’assignation	Si le fonds est nanti, le juge ne peut statuer qu’un mois après la notification (article L.143-2).
Assignation en référé	Novembre 2026	Le bailleur demande le constat de la résiliation, l’expulsion et une provision.
Première audience	Quelques semaines à quelques mois plus tard	Date butoir : le loyer courant doit avoir été repris intégralement avant ce jour.
Décision	Variable (renvois possibles)	Constat de la résiliation, ou délais avec suspension. La décision prévoit le plus souvent qu’une échéance manquée fait jouer la clause.

Passé le 5 novembre, le preneur peut encore demander des délais, tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant autorité de la chose jugée. Ce qui ferme la porte, depuis 2026, c’est d’arriver à l’audience sans avoir repris le loyer courant.

4. Faire constater l’acquisition : référé ou fond

A. Le référé, voie ordinaire

La plupart des bailleurs saisissent le juge des référés du tribunal judiciaire. Il peut constater l’acquisition de la clause, ordonner l’expulsion et accorder une provision lorsque l’obligation « n’est pas sérieusement contestable ».¹² C’est rapide, et c’est aussi la limite de l’exercice : une contestation sérieuse (décompte de charges discuté, clause ambiguë) renvoie les parties devant le juge du fond.

B. Le fond, quand le dossier se discute

Plus long, le juge du fond tranche ce que le référé ne peut pas trancher, y compris la validité de la clause. Les deux peuvent accorder des délais, et le nouveau troisième alinéa s’impose à l’un comme à l’autre.

Un moyen de défense a gagné du poids cette année : l’exception d’inexécution. Le 5 mars 2026, dans un arrêt publié, la Cour de cassation a jugé que lorsque le locataire assigné en constat de la clause l’invoque, le juge « doit en vérifier le bien-fondé », même si le preneur n’a pas demandé de délais dans le mois du commandement.¹³ Ce n’est pas une invitation à suspendre ses loyers : l’exception d’inexécution suppose une impossibilité totale d’exploiter les locaux, imputable au bailleur, et il faut la prouver (constats, rapports techniques). Le preneur qui suspend ses loyers sans remplir ces conditions s’expose lui-même à la clause résolutoire.

C. Les créanciers inscrits sur le fonds

Un fonds de commerce est souvent nanti au profit de la banque qui a financé son acquisition. Le bailleur qui poursuit la résiliation doit alors notifier sa demande aux créanciers inscrits, et le jugement ne peut intervenir qu’un mois après cette notification.¹⁴ L’oubli expose la décision à la contestation du créancier, qui perd son gage avec le bail. Un état des inscriptions se lève avant d’assigner.

5. Délais de paiement et suspension : le nouveau double verrou

A. Avant 2026 : un pouvoir large du juge

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années.¹⁵ Un preneur sincère mais désorganisé obtenait souvent un échéancier.

B. Depuis 2026 : deux conditions cumulatives

Le preneur doit établir sa capacité à régler la dette, et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Les conditions sont cumulatives : un échéancier convaincant ne rattrape pas un loyer d’octobre resté impayé.

Il n’existe pas encore d’arrêt de la Cour de cassation sur ce troisième alinéa ; les premières décisions de tribunaux judiciaires, rendues depuis l’été 2026, l’appliquent aux demandes formées après le 28 mai. Restent ouvertes : la « première audience » en cas de renvoi, la provision sur charges dans le « loyer courant », le loyer payé avec quelques jours de retard. À notre avis, la lecture la plus sûre pour un preneur est la plus stricte : loyer et provisions, à l’échéance du bail, depuis la signification du commandement.

Côté bailleur, la réforme se joue sur la preuve. Conservez la trace de chaque paiement reçu après le commandement : c’est elle qui montrera à l’audience que le loyer courant a été repris, ou qu’il ne l’a pas été. Notre page consacrée au recouvrement des loyers commerciaux impayés détaille la suite, une fois la résiliation acquise.

C. La check-list du preneur : les pièces à réunir dès la réception du commandement

La capacité de payer se prouve par pièces. Voici le dossier que nous demandons à nos clients preneurs :

• les avis de virement de chaque loyer courant payé depuis la signification, avec le relevé bancaire correspondant ;
• la dernière liasse fiscale et une situation comptable intermédiaire de moins de trois mois ;
• un prévisionnel de trésorerie sur la durée de l’échéancier demandé (24 mois au plus), idéalement visé par l’expert-comptable ;
• un plan d’apurement chiffré, mois par mois ;
• les preuves de la reprise : carnet de commandes, contrats signés, financement obtenu ;
• les échanges écrits avec le bailleur, surtout les propositions de règlement restées sans réponse ;
• si une partie du décompte est contestée, la contestation chiffrée, poste par poste (paiements omis, charges sans justificatif, indexation mal calculée).

Si la trésorerie ne permet pas de tenir, mieux vaut ouvrir sans attendre un mandat ad hoc ou une conciliation que plaider un échéancier impossible.

La loi SVE crée aussi un droit au paiement mensuel du loyer. L’article L.145-32-1 le réserve au preneur d’un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, et l’accorde « sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ».¹⁶ Un preneur visé par un commandement pour des sommes qu’il n’a jamais contestées ne pourra donc pas, en principe, s’en prévaloir pour alléger sa trésorerie. Le cas d’arriérés contestés avant le commandement reste discutable.

D. Après la décision : l’échéancier se respecte au jour près

La clause ne joue pas « si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». À l’inverse, les ordonnances prévoient presque toujours qu’une seule échéance manquée rend la clause acquise et l’expulsion possible sans nouveau procès. Un virement programmé quelques jours avant chaque échéance évite ce risque.

6. Quand le preneur est en procédure collective

A. Les loyers antérieurs au jugement d’ouverture

Le jugement d’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation interdit toute action tendant « à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ».¹⁷ Conséquence : si la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture, le bailleur ne peut plus poursuivre son action fondée sur des loyers antérieurs.¹⁸ Une ordonnance de référé frappée d’appel ne suffit pas. Il ne reste au bailleur qu’à déclarer sa créance.

B. Les loyers postérieurs : le délai de trois mois

Pour les loyers et charges nés après le jugement d’ouverture, le bailleur peut agir, mais seulement au terme d’un délai de trois mois à compter de ce jugement. Si les sommes sont payées avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation (article L.622-14). La liquidation judiciaire renvoie au même mécanisme (article L.641-12).¹⁹ Le bailleur surveille donc les loyers courants dès l’ouverture : c’est sur eux que se joue la sortie du bail.

Le cabinet BDD Avocats intervient pour les deux côtés du bail. Des deux côtés, le dossier se gagne dans le mois qui suit le commandement, rarement à l’audience.

En résumé

Question	Réponse
Le bailleur peut-il résilier dès le premier impayé ?	Non. Il doit faire signifier un commandement visant la clause, puis attendre un mois. La résiliation est ensuite constatée par le juge.
Quelles mentions sont obligatoires dans le commandement ?	À peine de nullité, le délai d’un mois. La loi de 2026 n’en ajoute aucune. En pratique, la clause et un décompte précis.
Qu’a changé la loi du 26 mai 2026 ?	Les délais de paiement et la suspension, pour non-paiement des loyers, exigent la capacité de régler la dette et la reprise du loyer courant intégral avant la première audience.
À quels dossiers s’applique la réforme ?	Aux demandes de suspension introduites depuis le 28 mai 2026, même pour un bail ancien.
Référé ou fond ?	Référé en l’absence de contestation sérieuse ; fond sinon. Le double verrou s’applique devant les deux.
Et si le preneur est en procédure collective ?	Pour les loyers antérieurs, l’action tombe sans décision définitive avant l’ouverture. Pour les loyers postérieurs, il faut attendre trois mois.

À retenir pour les bailleurs : La réforme vous donne un argument fort à l’audience, à condition que le commandement soit irréprochable. Relisez la clause, signifiez par commissaire de justice, ventilez le décompte et notifiez les créanciers inscrits.

À retenir pour les preneurs : Le loyer courant passe avant tout le reste, dès le jour du commandement. Préparez la preuve de votre capacité de paiement pendant le mois, pas la veille de l’audience.